이재명 대통령 아파트 29억 매각, 17억 7천만 원 근저당 설정 이유는?

 

핵심 요약 이재명 대통령 부부가 공동 소유했던 경기도 성남시 분당구 수내동 아파트가 29억 원에 매각된 뒤, 매수인을 채무자로 하는 17억 7천만 원의 근저당권이 설정된 것으로 보도됐습니다. 매수인이 잔금 일부를 추후 지급하고 매도인이 해당 채권을 담보하기 위한 구조로 해석되면서, 이른바 ‘셀러 파이낸싱’ 방식에 관심이 커지고 있습니다.

 

 

 

 

목차

1. 분당 아파트 매각의 핵심 내용
2. 17억 7천만 원 근저당의 의미
3. 근저당권이 설정된 배경
4. 셀러 파이낸싱이란?
5. 대출 규제와 고가 아파트 거래
6. 강남에서 등장한 집주인 대출 매물
7. 정치권의 상반된 반응
8. 거래 시 확인해야 할 위험 요소
9. 앞으로 셀러 파이낸싱이 늘어날까?
10. 자주 묻는 질문

1. 분당 아파트 매각의 핵심 내용

보도 내용에 따르면 이재명 대통령과 김혜경 여사가 공동으로 소유했던 경기도 성남시 분당구 수내동의 전용면적 164㎡ 아파트가 29억 원에 매각됐습니다.

그런데 소유권 이전 과정에서 일반적인 아파트 매매와는 다소 다른 내용이 확인됐습니다. 새 소유자를 채무자로 하고, 집을 판 이 대통령 부부를 근저당권자로 하는 채권최고액 17억 7천만 원의 근저당권이 설정된 것입니다.

매매 대상	경기도 성남시 분당구 수내동 전용 164㎡ 아파트
매매가격	29억 원
근저당권자	매도인인 이재명 대통령 부부
채무자	아파트를 매수한 새 소유자들
채권최고액	17억 7천만 원

이 같은 등기 구조는 매매대금 전액이 즉시 지급되지 않았고, 매도인이 아직 받지 못한 잔금 채권을 보호하기 위해 해당 아파트를 담보로 잡았을 가능성을 보여줍니다.

2. 17억 7천만 원 근저당의 의미

근저당권은 앞으로 발생하거나 변동될 수 있는 채권을 일정한 한도 안에서 담보하는 권리입니다. 은행에서 주택담보대출을 받을 때 금융기관이 아파트에 근저당권을 설정하는 것이 대표적인 사례입니다.

이번 거래에서 눈길을 끄는 부분은 금융기관이 아니라 집을 판 매도인이 근저당권자라는 점입니다. 이는 매도인이 매수인에게 매매대금 일부를 일정 기간 유예해 준 뒤, 받지 못한 금액을 보호하기 위해 담보를 설정한 형태로 볼 수 있습니다.

매매 구조를 쉽게 정리하면

1. 매수인이 매매대금 일부를 먼저 지급합니다.
2. 매도인은 잔금 전액을 받기 전에 소유권을 이전합니다.
3. 미지급 잔금은 일정한 날짜까지 나중에 받기로 약정합니다.
4. 매도인은 잔금 채권을 보호하기 위해 근저당권을 설정합니다.
5. 매수인이 잔금을 모두 지급하면 근저당권을 말소합니다.

다만 등기부에 기재되는 채권최고액은 실제 미지급 잔금과 반드시 같은 금액은 아닙니다. 일반적으로 원금뿐 아니라 이자, 지연손해금, 집행 비용 등을 고려해 실제 채권보다 높은 금액을 채권최고액으로 설정할 수 있습니다.

 

3. 근저당권이 설정된 배경

보도에서는 매수인이 기존에 거주하던 주택을 아직 매각하지 못해 잔금 마련에 어려움을 겪었고, 정해진 기한까지 나머지 금액을 지급하는 조건으로 소유권을 먼저 넘겨받은 것으로 전해졌습니다.

매도인 입장에서는 잔금을 받지 않은 상태에서 소유권을 이전하면 채권 회수 위험이 생깁니다. 따라서 해당 아파트에 근저당권을 설정해 두면 매수인이 약속한 금액을 지급하지 못하는 상황에서 담보권을 행사할 수 있습니다.

재건축 일정도 영향을 미쳤을 가능성

해당 단지는 재건축 사업 절차를 앞두고 있는 것으로 전해졌습니다. 재건축 단지는 사업 단계와 소유권 이전 시점에 따라 매수인의 조합원 지위 승계 가능 여부가 달라질 수 있어, 거래 당사자들이 등기를 서둘렀을 가능성도 거론됩니다.

재건축 아파트의 조합원 지위 승계 여부는 지역, 정비사업 단계, 거래 시점, 관련 법령과 예외 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 거래에서는 정비사업 전문 변호사나 세무사, 공인중개사 등을 통한 확인이 필요합니다.

 

4. 셀러 파이낸싱이란?

매도인이 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주거나 지급을 유예해 주는 방식을 일반적으로 셀러 파이낸싱(Seller Financing)이라고 합니다.

국내에서는 ‘매도인 금융’, ‘매도자 대출’, ‘집주인 대출’, ‘잔금 유예 거래’ 등의 표현으로도 불립니다. 은행이 자금을 빌려주는 대신 매도인이 사실상 금융 제공자의 역할을 하는 구조입니다.

셀러 파이낸싱이 활용되는 상황

• 매수인의 기존 주택이 아직 팔리지 않았을 때
• 주택담보대출 한도가 부족할 때
• 은행의 대출 심사가 지연될 때
• 매도인이 빠른 소유권 이전을 원할 때
• 재건축이나 세금 일정 때문에 거래를 서둘러야 할 때

매수인과 매도인이 얻는 효과

매수인은 당장 부족한 현금을 보완해 원하는 주택을 매수할 수 있고, 매도인은 거래를 빠르게 완료하면서 미지급 잔금에 대한 이자나 담보권을 확보할 수 있습니다.

그러나 은행 대출보다 계약 구조가 복잡하고 당사자 간 분쟁 위험이 크기 때문에, 이자율과 상환일, 연체 시 조치, 근저당권 말소 조건 등을 계약서에 구체적으로 기재해야 합니다.

5. 대출 규제와 고가 아파트 거래

고가 아파트는 주택담보대출 규제와 금융기관의 심사 강화로 인해 매수인이 필요한 자금을 한 번에 조달하기 어려운 경우가 많습니다.

특히 거래가격은 높지만 금융기관에서 받을 수 있는 대출은 제한될 경우, 매수인은 기존 주택 처분대금이나 보유 현금에 크게 의존해야 합니다. 이 과정에서 기존 주택의 매각이 지연되면 잔금일을 맞추기 어려워질 수 있습니다.

이런 상황에서 매도인이 잔금 일부를 나중에 받는 방식은 거래를 성사시키는 대안이 될 수 있습니다. 다만 이를 단순히 ‘대출 규제 회피’라고 단정하기보다는, 실제 계약 조건과 자금 흐름, 적용 법령을 함께 살펴봐야 합니다.

6. 강남에서 등장한 집주인 대출 매물

이재명 대통령 부부의 아파트 거래가 알려진 이후 서울 강남의 일부 매물에서도 ‘집주인 대출’ 조건이 붙은 사례가 소개됐습니다.

보도된 강남구 자곡동의 한 아파트 매물에는 ‘집주인 대출 6억 원’이라는 조건이 제시된 것으로 전해졌습니다. 매수인이 매매대금 전액을 즉시 지급하지 않고, 일부 금액에 대해 집주인에게 이자를 지급하는 방식입니다.

이는 자금 여유가 있지만 주택을 빠르게 매각하려는 매도인과, 일시적으로 잔금이 부족한 매수인의 이해관계가 맞아떨어진 사례로 볼 수 있습니다.

다만 온라인 매물에 ‘집주인 대출’이라는 문구가 있다고 해서 구체적인 계약 조건이 모두 동일한 것은 아닙니다. 담보 설정 여부, 이자율, 상환 기간, 중도상환 조건 등은 거래마다 달라질 수 있습니다.

7. 정치권의 상반된 반응

이번 거래를 두고 정치권에서는 부동산 대출 규제의 형평성에 관한 공방이 벌어졌습니다.

비판하는 쪽에서는 일반 국민의 대출은 제한된 상황에서 고액의 매도인 금융을 활용한 것이 적절한지 따져봐야 한다고 주장했습니다. 반면 거래 당사자 측 설명은 매수인의 자금 사정에 따라 잔금 지급 시기를 조정하고 채권을 보호하기 위해 근저당권을 설정한 통상적인 사적 계약이라는 취지입니다.

현재 공개된 등기 내용만으로 거래의 위법성이나 정책 위반 여부를 단정하기는 어렵습니다. 정확한 판단을 위해서는 매매계약서, 금전소비대차 약정, 이자 조건, 실제 자금 지급 내역 등 구체적인 자료가 필요합니다.

8. 셀러 파이낸싱 거래 시 확인해야 할 위험 요소

셀러 파이낸싱은 거래를 성사시키는 유용한 수단이 될 수 있지만, 일반적인 은행 대출과 달리 개인 간 계약이므로 주의할 부분이 많습니다.

매도인이 확인할 사항

• 매수인의 상환 능력과 기존 채무 현황
• 근저당권의 순위와 선순위 권리 존재 여부
• 잔금 지급일과 연체 시 지연손해금
• 채무 불이행 시 담보권 실행 조건
• 매수인의 추가 담보대출 가능성

매수인이 확인할 사항

• 이자율과 이자 지급일
• 원금 상환 일정과 중도상환 가능 여부
• 근저당권 말소 시기와 비용 부담 주체
• 은행 대출과의 우선순위 충돌 가능성
• 취득세·양도세·이자소득 관련 세금 문제

계약서에 반드시 담아야 할 내용

매매계약과 별도로 금전 지급 조건을 명확하게 정리하고, 미지급 잔금이 대여금인지 단순 잔금 유예인지도 분명히 할 필요가 있습니다.

또한 원금, 이자율, 만기일, 연체 이자, 기한이익 상실, 담보권 실행, 근저당권 말소, 비용 부담 등의 조항을 구체적으로 작성해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

9. 앞으로 셀러 파이낸싱이 늘어날까?

금융기관의 주택담보대출 심사가 엄격하고 고가 주택의 대출 한도가 제한된 환경에서는 셀러 파이낸싱에 대한 관심이 커질 수 있습니다.

특히 기존 주택을 먼저 처분해야 새 주택의 잔금을 마련할 수 있는 갈아타기 수요자에게는 단기적인 자금 공백을 메우는 수단이 될 수 있습니다. 빠른 매각이 필요한 집주인도 매수자에게 유연한 조건을 제시해 거래 가능성을 높일 수 있습니다.

그러나 집주인이 사실상 금융기관의 역할을 맡는 만큼 채무 불이행과 담보 가치 하락, 세금, 이자율, 대부업 규제 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 셀러 파이낸싱이 일부 고가 주택 시장에서 활용될 가능성은 있지만, 일반적인 아파트 거래 방식으로 빠르게 확산될지는 지켜볼 필요가 있습니다.

10. 자주 묻는 질문

Q1. 근저당권을 설정하면 집을 판 것이 아닌가요?

아닙니다. 소유권은 매수인에게 이전하면서도, 매도인이 받지 못한 잔금을 보호하기 위해 해당 주택에 근저당권을 설정할 수 있습니다.

Q2. 셀러 파이낸싱은 불법인가요?

셀러 파이낸싱 자체가 곧바로 불법인 것은 아닙니다. 다만 반복적인 자금 대여 여부, 이자율, 세금, 대부업 관련 규정 등 구체적인 계약 구조에 따라 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

Q3. 17억 7천만 원이 실제 미지급 잔금인가요?

반드시 그렇지는 않습니다. 17억 7천만 원은 등기부에 표시된 채권최고액으로, 실제 원금에 이자와 지연손해금 등을 더해 설정됐을 가능성이 있습니다.

Q4. 은행 대출 없이도 이런 방식으로 집을 살 수 있나요?

매도인과 매수인이 합의하고 적법한 계약과 담보 설정 절차를 거친다면 가능할 수 있습니다. 다만 매수인의 상환 능력과 담보권 순위, 세금 문제 등을 반드시 검토해야 합니다.

Q5. 집주인 대출이 주택담보대출 규제의 우회인가요?

사적 계약이라는 이유만으로 곧바로 규제 우회라고 단정할 수는 없습니다. 실제 자금 흐름과 계약 내용, 적용되는 금융·세법 규정 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

결론

이재명 대통령 부부의 분당 아파트 매각은 29억 원이라는 거래가격보다 매수인을 채무자로 한 17억 7천만 원의 근저당권 설정 때문에 더 큰 관심을 받았습니다.

공개된 내용을 종합하면 매수인이 잔금 일부를 추후 지급하고, 매도인이 미지급 채권을 보호하기 위해 아파트에 담보권을 설정한 셀러 파이낸싱 구조로 해석할 수 있습니다.

이러한 방식은 대출 규제가 강한 고가 주택 시장에서 거래를 성사시키는 대안이 될 수 있지만, 개인 간 거액의 채권·채무 관계가 생긴다는 점에서 계약과 담보 설정을 매우 신중하게 진행해야 합니다.

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이 글은 제공된 보도 내용을 바탕으로 부동산 거래 구조를 설명하기 위해 작성됐습니다. 공개되지 않은 계약 조건이나 당사자의 법적 책임을 단정하지 않으며, 실제 부동산 거래와 세무·법률 판단은 관련 전문가의 검토가 필요합니다